L’activité de Location meublée professionnelle ou LMP

 Cette activité concerne les personnes ou sociétés louant des biens entièrement meublés, permettant une mise à disposition immédiate du bien, pour le locataire. Il s’agit d’une activité professionnelle en nom propre ou au travers d’une société. Seuls les locaux à usage d’habitation entrent dans ce régime.

Le terme LMP/LMNP correspond à la fois à un statut professionnel mais également à un régime fiscal, au travers duquel l’activité est encadrée.

  1. Le statut du Loueur Meublé Professionnel

Afin de revêtir du terme « professionnel », et bénéficier des avantages liés à ce statut, le loueur meublé, doit respecter toutes les conditions suivantes :

  • Le montant des recettes encaissées (loyers + charges locatives) issu de l’activité de la location meublée doit dépasser 23.000 € par année
  • Le montant total des recettes de la location meublée doit être supérieur au total des autres revenus d’activités du foyer (hors dividendes notamment).

Ce statut devra s’appliquer à l’ensemble des revenus des biens meublés du foyer fiscal.

L’ensemble des conditions précitées doivent être remplies, sinon le régime applicable sera celui du « Loueur Meublé Non Professionnel » ou LMNP.

Le caractère saisonnier n’a pas d’impact sur le statut LMP à partir du moment où l’activité correspond à une activité habituelle.

  1. Démarches administratives pour s’enregistrer en tant que LMP

L’une des conditions obligatoires pour bénéficier de ce statut est l’inscription en tant que LMP au RCS du lieu du bien loué meublé et rapportant le plus de revenus. Il sera alors nécessaire de transmettre le CERFA P0i renseigné, accompagné d’un certain nombre de documents. C’est lors de cette étape, qu’il conviendra de choisir le régime fiscal souhaité. Néanmoins cette obligation a été statuer non constitutionnelle et n’est plus retenue depuis 2019.

  1. Fiscalité du régime du Loueur Meublé Professionnel

S’agissant de louer un bien équipé, et donc de fournir une certaine forme de « service », les revenus issus de cette activité s’apparente à un acte commercial.

C’est la raison pour laquelle cette activité entre dans la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et Commerciaux professionnels (BIC PRO)

Imposition des revenus

Il faudra bien évidemment tenir compte du régime juridique/fiscal, pour définir le mode d’imposition :

  • Pour une société : le bénéfice sera imposé à l’impôt sur les sociétés même en SCI.
  • Pour le nom propre au régime réel : le bénéfice sera imposé dans la catégorie BIC-PRO, Bénéfices Industriels et Commerciaux professionnels (sans prélèvements sociaux car le bénéfice sera soumis aux cotisations sociales du RSI/URSSAF sous le régime TNS).
  • Pour le nom propre au régime Micro : Le droit à déduction des frais n’étant pas ouvert, le Chiffre d’affaires sera imposable au régime micro-BIC, après abattement de 50%.

Suivi des déficits

Pour les contribuables soumis au régime réel BIC-PRO, si l’activité génère un déficit, celui-ci sera alors imputable sur les autres revenus imposables sans plafond d’imputation.

Bon à savoir : les frais engagés préalablement à l’exploitation du bien pourront être déduits sur les 3 premières années d’activités, à raison de 1/3 par année.

Quelles sont les charges déductibles pour le Loueur Meublé Professionnel

L’activité du Loueur Meublé Professionnel est de plein droit au régime réel d’imposition. Ce régime ouvre le droit à déduction de certains frais et notamment :

  • Petites dépenses engagées pour la maintenance et la réparation du bien. Les travaux d’agrandissement, de constructions seront obligatoirement amortis.
  • La Taxe Foncière, la Cotisation Foncière des Entreprises, la Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (qui sont à la charge du propriétaire bailleur)
  • Frais de comptabilité, d’assurances, d’honoraires d’avocat ou notaire, d’immatriculation
  • Les frais d’acquisition et de constitution, les frais de notaire, les honoraires et d’autres intermédiaires.
  • Les intérêts payés dans le cadre de la souscription d’un emprunt bancaire
  • Les dotations aux amortissements des équipements, travaux, et mobilier (durée entre 5 et 10 ans.)

Impôts et taxes

Le loueur meublé est soumis à la taxe foncière, à la CFE (cotisation foncière des entreprises), et à la CVAE lorsque le chiffre d’affaires excède 500.000€. Ces impôts et taxes sont déductibles.

Les dotations aux amortissements du bien immeuble

L’amortissement fiscal est calculé par composant, sur une durée d’utilisation comprise en général, entre 20 et 50 ans. Le droit fiscal limite l’imputation de l’amortissement de tel sorte que celui-ci ne puisse pas créer ou accroitre le déficit fiscal. Concrètement, l’amortissement ne peut pas être supérieur au bénéfice avant déduction de l’amortissement. L’excédent est reportable sans limitation de durée sur les exercices suivants.

Précisions : L’amortissement par composant nécessite de valoriser chaque élément constituant le bien immeuble (Gros Œuvre 40% sur 50 ans, Façade 20% sur 30 ans, Equipement 20% sur 20 ans, Agencement 20% sur 15 ans). Le terrain lui n’est pas amortissable. Il devra donc être retiré de la base du calcul des amortissements.

TVA et LMP

Fournir un bien meublé à usage d’habitation uniquement, ne constitue pas une prestation de service au regard de la TVA. Par conséquent cette activité n’est pas soumise à TVA.

Attention : Si vous fournissez un service de nettoyage, petit déjeuner, etc, sous la forme de chambre d’hôtes, vous serez alors soumis à TVA, et vous ne pourrez pas être au régime fiscal du loueur meublé mais à celui de la parahôtellerie.

Avantages fiscaux

Le régime du Loueur Meublé Professionnel apporte deux avantages fiscaux très intéressant

  • En cas de cession d’un bien, la plus-value sera totalement exonérée sous deux conditions :
    • Activité exercée depuis 5 ans ou plus.
    • Loyers perçus < 90.000€ durant les 2 dernières années.

(Exonération partielle si les 90.000€ <loyers<126.000€)

  • Impôt de Solidarité sur la fortune (ISF)
    • Les biens affectés à une activité professionnelle, tel que la location meublée, n’entrent pas dans la base imposable de l’ISF.
  1. Cotisations sociales

A partir du moment où l’on releve du régime LMP, 2 options se posent :

  • Régime micro-BIC (micro-entreprise avec revenus < 72.500€) : Cotisations sociales forfaitaires au RSI au taux de 22.70%, calculées sur le chiffre d’affaires déclaré. Régime social de la micro-entreprise.
  • Régime réel BIC en nom propre : cotisations sociales du dirigeant TNS, affilié au RSI. Cotisations calculées sur le bénéfice imposable, au taux moyen de 45%.
  • SARL/EURL : cotisations sociales du dirigeant TNS, affilié au RSI. Cotisations calculées sur la rémunération de gérance.
  1. Tenue d’une comptabilité

La tenue d’une comptabilité devient obligatoire lorsque le loueur meublé professionnel est soumis au régime réel d’imposition. Notre cabinet d’expertise comptable et de conseil, implanté à Clichy, Paris 8, Paris 10, Asnières et en Ile de France, vous accompagnera et vous proposera tout son savoir-faire. Ainsi vous pourrez confier votre comptabilité à un expert dans le domaine.

Pour plus d’information, contactez votre Expert-Comptable

Bm Fiduciaire
Tél : 01.84.20.11.80
@ : contact@bmfiduciaire.fr

A voir également:

Le statut LMNP
Régime BIC
Régime BNC
Les revenus fonciers