Location meublée non professionnelle

Dernière mise à jour : juin 2026 — Champ d’application : France, particuliers louant un logement meublé.

En bref. Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) loue un ou plusieurs logements meublés sans franchir les seuils du loueur professionnel. Ses loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au choix sous le régime micro-BIC (abattement forfaitaire) ou au régime réel (charges réelles et amortissements). Nouveauté importante : depuis 2025, à la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Les meublés de tourisme ont par ailleurs leurs propres abattements.

Points clés (2026)

• LMNP tant que les recettes ne dépassent pas 23 000 € par an, ou restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer.
• Deux régimes : micro-BIC (abattement) ou réel (charges + amortissements).
• Le réel permet d’amortir le bien et le mobilier : souvent le plus avantageux quand on investit.
• Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits réduisent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value de revente.
• Meublés de tourisme : 50 % d’abattement (classés, plafond 77 700 €) ou 30 % (non classés, plafond 15 000 €).
• Prélèvements sociaux sur le bénéfice : 18,6 %.

LMNP : loueur en meublé non professionnel. LMP : loueur en meublé professionnel. BIC : bénéfices industriels et commerciaux. Amortissement : déduction comptable étalant le coût du bien sur sa durée d’usage.

LMNP ou LMP : où se situe la frontière ?

La location meublée est une activité commerciale, imposée en BIC, que vous la fassiez à titre habituel ou occasionnel. Vous relevez du statut professionnel (LMP) lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

• les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € ;
• et ces recettes sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres BIC, etc.).

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous êtes LMNP. Le statut a des conséquences sur l’imposition de la plus-value, les cotisations sociales et l’imputation des déficits : il mérite d’être vérifié chaque année.

Micro-BIC ou régime réel ?

Deux régimes d’imposition sont possibles, selon le montant des recettes et l’intérêt de chacun.

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes, sans possibilité de déduire de charges réelles :

Type de location	Abattement	Plafond de recettes
Location meublée de longue durée	50 %	83 600 € (seuil 2026 des prestations de services)
Meublé de tourisme classé / chambre d’hôtes	50 %	77 700 €
Meublé de tourisme non classé	30 %	15 000 €

Le régime réel permet, lui, de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion) et d’amortir le bien et le mobilier. Pour un investissement financé à crédit, il aboutit fréquemment à un résultat imposable très faible, voire nul, pendant plusieurs années.

L’amortissement : l’atout du réel, et son revers depuis 2025

Au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction du prix du bien (hors valeur du terrain) et du mobilier : c’est l’amortissement. Il diminue le bénéfice imposable sans sortie de trésorerie. Les amortissements qui ne peuvent pas être déduits une année (parce qu’ils créeraient un déficit) sont reportables sans limite de durée.

Ce que nous constatons au cabinet. Jusqu’en 2024, l’amortissement était « gratuit » à la sortie : il réduisait l’impôt pendant la détention sans alourdir la plus-value à la revente. Depuis la loi de finances pour 2025, ce n’est plus le cas — les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value (voir ci-dessous). Le réel reste très souvent gagnant, mais l’arbitrage micro / réel doit désormais intégrer la durée de détention envisagée et le projet de revente. Nous chiffrons les deux scénarios avant de trancher.

La plus-value de revente

En LMNP, la vente du bien relève de la plus-value des particuliers : imposition à 19 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention (exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans) et une surtaxe pour les plus-values élevées.

Depuis le 15 février 2025, une règle nouvelle s’ajoute : les amortissements déduits pendant la location viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente la plus-value imposable. Certaines résidences services (résidences étudiantes, résidences seniors, établissements pour personnes âgées) en sont exclues.

Le cas particulier des meublés de tourisme

La loi du 19 novembre 2024 a resserré la fiscalité des locations touristiques. Pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025, l’abattement micro-BIC est de 50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes (plafond 77 700 €) et de 30 % pour les meublés non classés (plafond 15 000 €).

D’autres obligations encadrent désormais ces locations : diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire pour les nouvelles mises en location soumises à autorisation, déclaration d’enregistrement généralisée au plus tard le 20 mai 2026, et possibilité pour les communes de limiter la location d’une résidence principale à 90 jours par an.

Cotisations et prélèvements sociaux

En LMNP de longue durée, le bénéfice supporte les prélèvements sociaux à 18,6 % (revenus du patrimoine). En revanche, pour un meublé de tourisme de courte durée dont les recettes dépassent 23 000 € par an, le loueur peut être tenu de s’affilier au régime social des indépendants et d’acquitter des cotisations sociales. Le bon paramétrage social fait partie des points que nous vérifions.

Vos démarches

• déclarer le début d’activité auprès du guichet unique des entreprises (INPI) pour obtenir un numéro SIRET ;
• au micro-BIC : reporter les recettes sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO ;
• au réel : tenir une comptabilité commerciale et déposer une liasse fiscale (2031) ;
• conserver les justificatifs (factures, tableau d’amortissement, baux).

Erreurs fréquentes

• Choisir le micro-BIC par défaut alors que le réel, grâce aux amortissements, serait nettement plus avantageux.
• Oublier, depuis 2025, l’impact des amortissements sur la plus-value de revente.
• Confondre meublé de longue durée et meublé de tourisme : les abattements et plafonds diffèrent.
• Ne pas surveiller le seuil de 23 000 € qui peut faire basculer en LMP.

Comment BM Fiduciaire vous accompagne

Nous déterminons le régime le plus avantageux selon votre projet, établissons les amortissements et la liasse au réel, sécurisons la frontière LMNP / LMP et anticipons la fiscalité de la revente. L’objectif : optimiser votre rendement net en toute sécurité.

Les informations publiées sont générales et ne remplacent pas un conseil personnalisé. Pour toute décision fiscale, contactez le cabinet ou votre conseil habituel afin d’analyser votre situation précise.

Vous investissez en location meublée ? Demandez un devis ou appelez-nous au 01 84 20 11 80.

FAQ

Quand est-on LMNP plutôt que LMP ?

On reste LMNP tant que les recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer.

Micro-BIC ou réel : que choisir ?

Le micro-BIC est simple (abattement de 50 % en longue durée). Le réel est souvent plus avantageux dès qu’il y a un emprunt ou des charges, car il permet d’amortir. Un calcul comparatif s’impose.

Qu’est-ce qui change depuis 2025 pour la plus-value ?

Les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de revente, ce qui en augmente le montant imposable (sauf certaines résidences services).

Quel abattement pour un meublé de tourisme ?

50 % pour un meublé classé ou une chambre d’hôtes (plafond 77 700 €), 30 % pour un meublé non classé (plafond 15 000 €).

Quels prélèvements sociaux en LMNP ?

18,6 % sur le bénéfice. Un meublé de tourisme de courte durée au-delà de 23 000 € de recettes peut en revanche entraîner des cotisations sociales.

Faut-il un expert-comptable en LMNP ?

Ce n’est pas obligatoire, mais au réel la tenue des amortissements et de la liasse fiscale justifie pleinement un accompagnement.

À voir également

• Le régime micro-foncier (location nue)
• Le régime BIC
• Le régime de la plus-value immobilière

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