Dernière mise à jour : juin 2026 — Champ d’application : France, location nue (non meublée).
En bref. Le micro-foncier est le régime simplifié d’imposition des loyers de location nue. Il s’applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € par foyer fiscal. L’administration applique alors un abattement forfaitaire de 30 %, et vous n’êtes imposé que sur 70 % des loyers, au barème de l’impôt sur le revenu plus 18,6 % de prélèvements sociaux. En 2026, ni le plafond ni l’abattement n’ont changé.
Points clés
- Plafond : 15 000 € de revenus fonciers bruts par an, appréciés au niveau du foyer fiscal.
- Abattement forfaitaire : 30 % (maintenu en 2026 ; la hausse à 50 % n’a pas été votée).
- Aucune charge réelle déductible : l’abattement les remplace.
- Déclaration simplifiée : montant brut en case 4BE de la 2042, sans formulaire 2044.
- Option possible pour le régime réel si vos charges dépassent 30 % des loyers — engagement de 3 ans.
Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?
Le micro-foncier est un régime fiscal forfaitaire réservé aux propriétaires qui louent un bien nu (non meublé) et dont les loyers restent modestes. Son intérêt principal est la simplicité : vous déclarez vos loyers bruts, et l’administration calcule seule l’abattement.
On parle de revenus fonciers : les loyers tirés d’une location vide, qu’il s’agisse d’un logement, d’un local commercial ou de bureaux. La location meublée n’entre pas dans ce régime : elle relève des BIC (micro-BIC ou réel), avec des règles distinctes.
Conditions d’application en 2026
Le régime s’applique de plein droit, sans démarche, dès lors que trois conditions sont réunies.
- Le plafond de 15 000 €. Vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, charges non comprises. Ce seuil s’apprécie pour l’ensemble du foyer fiscal et pour la totalité de vos biens loués nus — pas bien par bien. Il n’est pas proratisé selon la durée de location dans l’année.
- Une location nue. Seuls les loyers de biens non meublés sont concernés.
- Aucun dispositif spécifique. Sont exclus les biens relevant de régimes particuliers : monuments historiques, dispositifs avec amortissement (type Robien, Borloo, Périssol), Malraux, ou conventionnement Loc’Avantages. Ces situations imposent le régime réel.
Le cas des SCI. Un associé d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu peut relever du micro-foncier, mais à une condition précise : détenir aussi, en direct, au moins un bien loué nu. Sa quote-part de revenus dans la SCI s’ajoute alors à ses loyers personnels pour apprécier le plafond de 15 000 €.
Dès qu’une de ces conditions n’est plus remplie, vous quittez le micro-foncier et basculez au régime réel.
Comment l’impôt est-il calculé ?
Le calcul tient en deux temps. Vous déclarez le montant brut de vos loyers ; l’administration applique automatiquement un abattement de 30 %, censé couvrir l’ensemble de vos charges (taxe foncière, entretien, gestion, assurance, intérêts d’emprunt). Vous êtes donc imposé sur 70 % de vos loyers, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 18,6 %.
Aucune charge réelle ne peut être déduite en plus de l’abattement, et le micro-foncier ne permet jamais de créer un déficit foncier.
Exemple chiffré simplifié. Un propriétaire perçoit 12 000 € de loyers par an pour un appartement loué nu, avec une tranche d’imposition à 30 %.
| Micro-foncier | Régime réel (charges 2 800 €) | |
|---|---|---|
| Base imposable | 12 000 − 30 % = 8 400 € | 12 000 − 2 800 = 9 200 € |
| Impôt (30 % + 18,6 %) | ≈ 4 082 € | ≈ 4 471 € |
Ici, les charges réelles (2 800 €) représentent moins de 30 % des loyers : le micro-foncier est plus avantageux et plus simple.
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?
La règle d’arbitrage est simple : comparez vos charges réelles au seuil de 30 %. En dessous, l’abattement forfaitaire vous avantage. Au-dessus — typiquement une année de gros travaux, ou un bien à crédit avec des intérêts élevés — le régime réel permet de déduire vos charges effectives.
Le régime réel ouvre aussi droit au déficit foncier : si vos charges dépassent vos loyers, l’excédent (hors intérêts d’emprunt) s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an — voire 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant sortir le bien d’une classe E, F ou G d’ici fin 2027.
L’option pour le réel se formule lors de la déclaration et engage pour 3 ans irrévocables. Au-delà, vous pouvez revenir au micro-foncier si vos revenus restent sous 15 000 €.
Ce que nous constatons au cabinet. Beaucoup de bailleurs restent au micro-foncier par habitude, sans refaire le calcul l’année où ils engagent des travaux importants — alors que c’est précisément là que le régime réel, et le déficit foncier, font gagner le plus. À l’inverse, certains optent pour le réel un peu vite et se retrouvent bloqués 3 ans avec une comptabilité lourde pour un gain devenu marginal. Le bon réflexe est de simuler les deux régimes avant une grosse dépense, pas après.
Comment déclarer en micro-foncier ?
La déclaration est volontairement allégée. Vous reportez le montant brut de vos loyers directement en case 4BE de votre déclaration de revenus (formulaire 2042). L’abattement de 30 % est appliqué automatiquement : vous n’avez ni calcul ni justificatif à fournir, et vous êtes dispensé du formulaire 2044, réservé au régime réel.
Erreurs fréquentes à éviter
- Oublier qu’un second petit bien loué nu peut faire dépasser les 15 000 € et basculer tout le foyer au régime réel.
- Déduire des charges en micro-foncier : c’est impossible, l’abattement les remplace.
- Confondre location meublée (BIC) et location nue (revenus fonciers).
- Opter pour le réel sans anticiper l’engagement de 3 ans.
Comment BM Fiduciaire vous accompagne
Nous réalisons la simulation micro-foncier / régime réel adaptée à votre situation, sécurisons votre déclaration et planifions, le cas échéant, vos travaux et votre option pour le réel afin d’optimiser votre fiscalité immobilière sur plusieurs années.
Les informations publiées sont générales et ne remplacent pas un conseil personnalisé. Pour toute décision fiscale, contactez le cabinet ou votre conseil habituel afin d’analyser votre situation précise.
Vous hésitez entre micro-foncier et régime réel ? Demandez un devis ou appelez-nous au 01 84 20 11 80.
FAQ
Quel est le plafond du micro-foncier en 2026 ?
15 000 € de revenus fonciers bruts par an, appréciés au niveau du foyer fiscal.
L’abattement passe-t-il à 50 % en 2026 ?
Non. Il reste fixé à 30 % ; la hausse à 50 % envisagée n’a pas été retenue dans le budget 2026.
Comment déclarer ses revenus en micro-foncier ?
En reportant le montant brut des loyers en case 4BE de la déclaration 2042, sans formulaire 2044.
Une SCI peut-elle bénéficier du micro-foncier ?
Oui, si l’associé détient par ailleurs au moins un bien loué nu en direct.
La location meublée relève-t-elle du micro-foncier ?
Non, elle est imposée en BIC (micro-BIC ou réel).
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