Dernière mise à jour : juin 2026 — Champ d’application : France, particuliers et gestion privée du patrimoine.
En bref. La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier plus cher qu’il n’a été acheté. Votre résidence principale est totalement exonérée. Pour les autres biens, la plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui augmentent avec la durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Une surtaxe s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value.
Points clés
- Résidence principale : exonération totale.
- Autres biens : 19 % d’IR + 18,6 % de prélèvements sociaux sur la plus-value nette.
- Abattements pour durée de détention : exonération d’IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.
- Surtaxe de 2 % à 6 % si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
- La plus-value est calculée, déclarée et prélevée par le notaire lors de la vente.
- Loueur en meublé non professionnel : depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul.
Plus-value : différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Abattement pour durée de détention : réduction de la plus-value imposable selon le nombre d’années de possession. Prélèvements sociaux : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité, soit 18,6 % depuis 2026.
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
Le régime des plus-values immobilières concerne les particuliers, les associés de sociétés de personnes (SCI à l’impôt sur le revenu) et les loueurs en meublé non professionnels, dans le cadre de la gestion privée de leur patrimoine. La vente de la résidence principale en est exonérée ; ce sont surtout les résidences secondaires et les biens locatifs qui sont imposés.
Comment se calcule la plus-value ?
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Ce dernier peut être majoré pour réduire la plus-value :
- les frais d’acquisition : pour leur montant réel justifié, ou un forfait de 7,5 % du prix d’achat ;
- les travaux (construction, agrandissement, amélioration) : pour leur montant réel, ou un forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Si le bien a été reçu par donation ou succession, le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée à cette occasion.
Les abattements pour durée de détention
Plus vous détenez le bien longtemps, plus la plus-value imposable diminue, jusqu’à l’exonération. Le barème diffère entre l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Abattement IR (par an) | Abattement PS (par an) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération | 9 % |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Concrètement, l’impôt sur le revenu est effacé après 22 ans de détention, mais les prélèvements sociaux ne le sont qu’après 30 ans.
L’imposition de la plus-value
Après abattements, la plus-value nette est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’applique, selon le montant (elle ne vise ni les ventes exonérées ni les terrains à bâtir).
Les principales exonérations
- La vente de la résidence principale (et de ses dépendances).
- Un bien détenu depuis plus de 30 ans.
- La première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix pour acquérir sa résidence principale, si l’on n’a pas été propriétaire de sa résidence principale les quatre années précédentes.
- Un prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €.
- Certains vendeurs retraités ou invalides de condition modeste, sous conditions de ressources.
Le cas du loueur en meublé (LMNP)
Depuis le 15 février 2025, pour les loueurs en meublé non professionnels au régime réel, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils réduisent le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. Certaines résidences services en sont exclues.
Ce que nous constatons au cabinet. Deux leviers sont souvent négligés. D’abord les justificatifs de travaux : conservés, ils peuvent dépasser le forfait de 15 % et réduire fortement la plus-value. Ensuite le calendrier : vendre juste avant un palier d’abattement (22 ou 30 ans) peut coûter cher inutilement. Pour un bien loué en meublé, nous intégrons désormais l’impact des amortissements dès la décision d’achat, pour éviter une mauvaise surprise à la revente.
Comment se déclare la plus-value ?
Pour un bien bâti, la plus-value est calculée et déclarée par le notaire au moment de la vente, qui prélève l’impôt et les prélèvements sociaux sur le prix. Le montant est ensuite reporté sur votre déclaration annuelle de revenus, sans nouvelle imposition.
Erreurs fréquentes
- Confondre l’exonération d’impôt (22 ans) et celle des prélèvements sociaux (30 ans).
- Jeter les factures de travaux : elles peuvent battre le forfait de 15 %.
- Oublier la surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
- En meublé, ignorer la réintégration des amortissements depuis 2025.
Comment BM Fiduciaire vous accompagne
Nous estimons votre plus-value et son imposition en amont de la vente, optimisons la prise en compte des travaux et de la durée de détention, et anticipons le cas particulier de la location meublée. L’objectif : éviter les mauvaises surprises et sécuriser votre opération.
Les informations publiées sont générales et ne remplacent pas un conseil personnalisé. Pour toute décision, contactez le cabinet ou votre conseil habituel afin d’analyser votre situation précise.
Vous préparez la vente d’un bien ? Demandez un devis ou appelez-nous au 01 84 20 11 80.
FAQ
Quel est le taux d’imposition d’une plus-value immobilière en 2026 ?
19 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux sur la plus-value nette, plus une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 €.
Après combien d’années n’y a-t-il plus d’impôt ?
L’impôt sur le revenu disparaît au bout de 22 ans de détention, les prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
La vente de ma résidence principale est-elle taxée ?
Non : la vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value.
Puis-je ajouter mes travaux au prix d’achat ?
Oui, pour leur montant réel justifié, ou via un forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Qui calcule et paie la plus-value ?
Le notaire la calcule et prélève l’impôt et les prélèvements sociaux directement sur le prix de vente.
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