Régime de la plus-value immobilière

Le régime fiscal des plus-values immobilières s’applique pour les particuliers, personnes physiques, associés d’une société de personne, et le loueur meublé non professionnel. Il concerne les transactions immobilières dans le cadre de la cession d’une résidence principale ou de la gestion privée de patrimoine.

Les plus-values sont soumises à un taux forfaitaire de 19% mais également aux prélèvements sociaux (15.50% actuellement, puis 17.20% pour 2018).

  1. Calcul du montant de la plus-value

Afin de calculer le montant de la plus-value, il est d’abord nécessaire de distinguer le montant de la plus-value brute du montant de la plus-value nette

a) La plus-value brute

La plus-value brute = (prix de cession du bien – prix d’acquisition)

avec :

Prix de cession = Prix de vente + indemnités – frais liés à la cession – TVA payée

Prix d’acquisition= Prix d’achat + frais d’acquisition [(droits d’enregistrement, TVA, frais de notaire) ou en l’absence de justificatifs (frais forfaitaire de 7.50% du prix d’achat)] + frais de travaux d’agrandissement, de construction réels ou forfaitaires à 15% du prix d’acquisition.

Tous les frais doivent avoir un justificatif (factures…)

b) La plus-value nette

La plus-value nette = plus-value brute – Abattement applicable

  1. Les exonérations

L’exonération liées à la nature du bien cédé concerne :

  • La vente de la résidence principale.
  • La vente d’un bien inférieur à 15.000€.
  • La vente d’un bien dont la durée de détention est supérieure à 30 ans.
  • La première cession d’un logement n’étant pas la résidence principale SI le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale ET s’il utilise les fonds dans les 24 mois de la cession pour l’acquisition de sa résidence principale.

L’exonération liées à la nature de l’acquéreur :

  • L’acquéreur est un organisme de gestion du logement social OU qui s’engage à en faire un logement social.
  • Bien exproprié pour une construction dans les 12 mois.

L’exonération liées à la nature du vendeur :

  • Le vendeur est un non résident français.
  • Le vendeur réside dans un établissement médicalisé de personnes âgées, établissement social ou établissement d’handicapés.
  • Le vendeur perçoit une pension vieillesse.
  1. L’imposition de la plus-value

Lorsque la plus-value n’entre pas dans l’un des cas d’exonération, celle-ci est diminuée d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Ainsi au bout de 22 ans de détention, le bien est totalement exonéré d’impôts, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Le taux forfaitaire de 19% est complété par un taux de 2% et 6% lorsque la plus-value nette imposable est supérieure à 50.000€.

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