Expert-comptable pour votre SCI, à l’IR comme à l’IS
Loyers, charges, emprunts, comptes courants d’associés : nous organisons la comptabilité de votre SCI, préparons ses déclarations et vous aidons à mesurer les conséquences de son régime fiscal, de la création à la cession.
En bref
Détenir un bien en SCI, ce que cela implique
Il faut suivre les loyers, les dépenses, les emprunts et les relations financières entre associés. Le régime fiscal de la SCI détermine les déclarations à préparer et les conséquences des décisions, pendant la détention comme lors d’une vente.
Que vous prépariez une acquisition ou gériez déjà un patrimoine, nous définissons une mission adaptée.
Les situations
Les SCI que nous accompagnons
La SCI familiale
Elle réunit parents et enfants autour d’un patrimoine. Son fonctionnement exige de distinguer les opérations de la société de celles des associés : apports, avances en compte courant, dépenses payées personnellement, répartition du résultat. Elle sert souvent à préparer une transmission, ce qui suppose une gouvernance claire dans les statuts.
La SCI qui détient les locaux de votre entreprise
Le dirigeant y loge les murs de sa société d’exploitation. Le loyer est une charge pour l’entreprise et un revenu pour la SCI : il doit correspondre à la valeur locative et être réellement payé. Le montage s’étudie sous deux angles, la société propriétaire et l’entreprise occupante, notamment au moment de la vente de l’une ou de l’autre.
La SCI de patrimoine locatif
Plusieurs biens, plusieurs locataires, des emprunts : une lecture par immeuble permet de mesurer la contribution de chacun et d’anticiper les besoins de trésorerie ou d’apports des associés.
IR ou IS
Étudier les conséquences de votre régime fiscal
La SCI à l’impôt sur le revenu
Chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat, en revenus fonciers pour une location nue. Le résultat fiscal ne se confond ni avec le solde bancaire ni avec les sommes distribuées : un associé peut être imposé sans avoir rien perçu. La société dépose une déclaration 2072 et transmet à chacun sa quote-part.
La SCI à l’impôt sur les sociétés
La société tient une comptabilité commerciale, amortit les immeubles (hors terrain) et dépose une déclaration 2065. L’impôt annuel est souvent plus faible ; en contrepartie, la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette après amortissements, et la distribution aux associés est imposée à son tour.
L’option pour l’IS : révocable cinq ans, puis définitive
L’option pour l’impôt sur les sociétés peut être révoquée jusqu’à la fin du mois précédant la date limite du premier acompte d’IS du cinquième exercice suivant l’option ; au-delà, elle devient irrévocable, et une société qui y renonce ne peut plus opter à nouveau (CGI, art. 239). Ce délai laisse le temps de vérifier le choix sur des chiffres réels.
Attention à la location meublée
Une société civile qui exerce une activité commerciale, comme la location meublée, devient passible de l’impôt sur les sociétés (CGI, art. 206, 2). Ce point se vérifie avant de mettre un bien en location meublée dans une SCI.
Comparer
IR ou IS : les différences qui comptent
| Point | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Imposition annuelle | Chez chaque associé, sur sa quote-part | Dans la société, à l’impôt sur les sociétés |
| Amortissement des immeubles | Non | Oui, hors terrain |
| Déclaration de la société | 2072 | 2065 et annexes |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Calculée sur la valeur nette comptable |
| Distribution aux associés | Sans impôt supplémentaire | Imposée comme un revenu distribué |
| Option | Régime de droit commun | Révocable cinq exercices, puis définitive |
Aucun régime n’est meilleur par principe : tout dépend de la durée de détention, du financement, des travaux et des projets des associés. Voir notre accompagnement en conseil et optimisation fiscale.
Nos missions
Comptabilité et déclarations
Loyers, charges et comptes courants d’associés
Les avances, remboursements et dépenses réglées personnellement par un associé doivent être identifiés ; loyers, assurances et frais de gestion sont rapprochés de leurs justificatifs. Voir tenue et révision comptable.
Travaux et emprunts
Toutes les dépenses de travaux ne se traitent pas de la même manière : entretien, amélioration, construction. Les factures doivent identifier les interventions. Le suivi des emprunts distingue le capital, non déductible, des intérêts et de l’assurance.
Assemblées et formalités
Approbation des comptes, affectation du résultat, changement de gérant, cession de parts : la vie de la SCI demande des décisions écrites. Voir les formalités juridiques.
Création et sortie
Créer, faire évoluer, transmettre
Créer la SCI
Avant la constitution, il faut préciser les objectifs des associés, les biens, le financement, la répartition du capital et le régime fiscal visé. Voir la création d’entreprise.
Vendre le bien ou céder les parts
Vendre l’immeuble et céder des parts sont deux opérations différentes, aux conséquences fiscales distinctes selon le régime de la SCI. Le notaire intervient pour la vente et souvent pour la transmission ; nous préparons les chiffres et les déclarations.
Notre méthode
Comment se déroule votre accompagnement
Le premier échange
Régime fiscal, associés, biens, emprunts et opérations envisagées.
La reprise du dossier
Déclarations antérieures, comptes, immobilisations et comptes courants.
Les déclarations
Préparées selon la mission, avec les informations utiles aux associés.
Le suivi
Ajusté lors d’une acquisition ou d’une cession.
Le cabinet reçoit à Clichy, son siège, et dans ses bureaux de Paris 8, Paris 10 et Paris 16. Retrouvez les adresses sur la page nos bureaux.
Votre interlocuteur
Un cabinet dirigé par un expert-comptable inscrit à l’Ordre
Olivier Uzan
Expert-comptable et commissaire aux comptes
Il dirige BM Fiduciaire. Le cabinet est inscrit au tableau de l’Ordre des experts-comptables et soumis à son code de déontologie : indépendance, secret professionnel et assurance de responsabilité civile professionnelle.
Les équipes et les bureaux sont présentés sur les pages l’équipe et nos bureaux.
Honoraires
Comment se construit notre proposition
Une SCI détenant un seul logement et une société disposant de plusieurs immeubles n’ont pas les mêmes besoins. Le devis précise les prestations incluses.
Questions fréquentes
Ce que les dirigeants nous demandent le plus
L’expert-comptable est-il obligatoire pour une SCI ?
En règle générale, non, y compris à l’impôt sur les sociétés. Cette question est distincte des obligations comptables et fiscales de la société.
Quelle différence entre les déclarations 2072 et 2065 ?
La 2072 concerne les sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés ; la 2065 concerne les sociétés soumises à cet impôt.
Peut-on revenir à l’IR après avoir opté pour l’IS ?
Oui, mais seulement pendant les cinq premiers exercices et dans un délai précis ; ensuite, l’option devient irrévocable, et une société qui y a renoncé ne peut plus opter à nouveau.
Une SCI peut-elle pratiquer la location meublée ?
La location meublée est une activité commerciale : une société civile qui l’exerce devient en principe passible de l’impôt sur les sociétés. Le projet s’examine avant sa mise en place.
Peut-on confier au cabinet une SCI déjà créée ?
Oui, après examen du dossier : les documents disponibles permettent de définir les travaux nécessaires.
Les informations publiées sur cette page sont générales et ne remplacent pas un conseil personnalisé. Pour toute décision comptable ou fiscale, contactez le cabinet afin d’analyser votre situation précise.
Parlons de votre SCI
Acquisition, déclarations ou point sur le régime fiscal : un premier échange sans engagement.
Pour aller plus loin
Nos articles sur l’immobilier et les sociétés civiles.