Expert-comptable des opérations immobilières, au rythme de vos projets
Marchands de biens, lotisseurs, opérations de construction-vente, investisseurs en location meublée, SCI : chaque montage a ses règles fiscales. Nous suivons le coût complet de vos opérations, leur marge, leur TVA et la trésorerie qu’elles demandent.
En bref
Un suivi comptable qui part de vos opérations
Une opération immobilière mobilise des fonds bien avant de produire son revenu. Le résultat ne se lit pas au compte bancaire : il faut affecter les coûts à chaque opération, connaître la fiscalité applicable avant d’acheter et anticiper les besoins de financement.
Nous accompagnons les professionnels et les investisseurs. Les sociétés civiles qui détiennent et louent des biens ont leur page dédiée : voir expert-comptable pour SCI.
Les profils
Qui nous accompagnons dans l’immobilier
Marchands de biens
Acheter habituellement des immeubles en vue de les revendre est une activité commerciale : les bénéfices relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (CGI, art. 35, I, 1°). Les biens achetés pour être revendus sont des stocks, pas des immobilisations : ils ne s’amortissent pas, et leur coût d’entrée regroupe le prix et les frais d’acquisition.
Un assujetti qui prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans est exonéré des droits et taxes de mutation à l’achat ; ce délai est ramené à deux ans pour certaines ventes par lots (CGI, art. 1115 (rédaction en vigueur en 2026)). Le non-respect de l’engagement entraîne un rappel : le calendrier de revente doit donc être suivi de près.
Lotisseurs et opérations de construction-vente
La cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits, lorsque le terrain a été acquis à cet effet, et l’achat de biens pour y édifier des bâtiments destinés à la vente relèvent aussi des bénéfices industriels et commerciaux (CGI, art. 35, I, 1° bis et 3°). Le suivi par programme et par lot conditionne la marge et le calendrier de reconnaissance du résultat.
Investisseurs en location meublée
Louer des locaux d’habitation meublés relève des bénéfices industriels et commerciaux (CGI, art. 35, I, 5° bis). Au régime réel, les biens sont amortis. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value lors de la revente, sauf pour certaines résidences (étudiants, personnes âgées, établissements médicalisés) (CGI, art. 150 VB, III). Voir notre article la location meublée non professionnelle.
Sociétés civiles immobilières
Détention familiale, locaux professionnels du dirigeant, patrimoine locatif : les SCI ont leurs propres questions (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, comptes courants, déclarations 2072 ou 2065). Voir notre page SCI.
TVA immobilière
La TVA, à examiner avant d’acheter
Immeuble neuf ou immeuble ancien
Les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 261, 5, 2° (rédaction en vigueur en 2026)), sauf option ; la vente d’un immeuble neuf relève en principe de la TVA. La qualification du bien au moment de la revente, y compris après des travaux importants, détermine le régime.
La TVA sur la marge
Pour la livraison d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble ancien vendu avec option, lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction, la TVA est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (CGI, art. 268 (rédaction en vigueur en 2026)). La conformité des actes et des factures à ce régime se vérifie à l’achat, pas à la revente.
Les points de contrôle
Ce que nous vérifions sur chaque opération
| Étape | Point de contrôle | Pourquoi |
|---|---|---|
| Avant l’achat | Régime de TVA et droits de mutation applicables | La rentabilité en dépend directement |
| À l’acquisition | Engagement de revendre, frais affectés au stock | Éviter un rappel de droits et un coût d’entrée faux |
| Pendant les travaux | Budget réel contre budget prévu | Mesurer tôt l’effet d’un surcoût |
| À la revente | Délai respecté, TVA de la vente, marge réelle | Sécuriser l’opération et préparer la suivante |
| À la clôture | Stocks et encours valorisés | Un résultat fiable, opération par opération |
Rentabilité et trésorerie
Piloter la rentabilité de chaque opération
Le coût complet et la marge
La rentabilité intègre le prix d’achat, les frais d’acquisition, les travaux, les frais de financement et les dépenses de commercialisation. Un suivi par opération compare le budget initial aux dépenses engagées et met à jour la marge prévisionnelle.
Les décalages d’encaissement
Un résultat prévisionnel positif ne garantit pas que les fonds seront disponibles au moment voulu : les dépenses précèdent les encaissements de plusieurs mois. Le prévisionnel de trésorerie rapproche les échéances, les recettes attendues et les financements, ce que votre banque vous demandera aussi.
Notre méthode
Comment se déroule votre accompagnement
Le premier échange
Votre activité, votre structure, vos opérations en cours et à venir.
Le périmètre
Les travaux pris en charge, le suivi par opération, le prévisionnel.
La reprise éventuelle
Transmission du dossier organisée avec votre ancien cabinet (décret n° 2012-432, art. 163).
Le suivi
Situations, budgets d’opération et échéances.
Le cabinet reçoit à Clichy, son siège, et dans ses bureaux de Paris 8, Paris 10 et Paris 16. Retrouvez les adresses sur la page nos bureaux.
Nos points de contrôle
Les points de vigilance que nous vérifions sur vos opérations
Le délai de revente. Chaque bien acquis sous engagement de revendre fait l’objet d’un suivi de son échéance de cinq ans, ou de deux ans pour certaines ventes par lots (CGI, art. 1115 (rédaction en vigueur en 2026)).
Le coût d’entrée du stock. Prix, frais d’acquisition et travaux affectés au bien doivent être rattachés à la bonne opération pour que la marge de chaque revente soit juste.
La qualification du bien à la revente. Après des travaux importants, un immeuble ancien peut changer de régime de TVA. Nous vérifions la qualification avant la mise en vente, pas après.
La location meublée. Les amortissements pratiqués sont suivis bien par bien, car ils viennent réduire le prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value de revente (CGI, art. 150 VB, III).
Votre interlocuteur
Un cabinet dirigé par un expert-comptable inscrit à l’Ordre
Olivier Uzan
Expert-comptable et commissaire aux comptes
Il dirige BM Fiduciaire. Le cabinet est inscrit au tableau de l’Ordre des experts-comptables et soumis à son code de déontologie : indépendance, secret professionnel et assurance de responsabilité civile professionnelle.
Les équipes et les bureaux sont présentés sur les pages l’équipe et nos bureaux.
Honoraires
Comment se construit notre proposition
Une société réalisant une opération par an et une structure menant plusieurs projets en parallèle n’ont pas les mêmes besoins. Le devis précise les prestations incluses.
Questions fréquentes
Ce que les dirigeants nous demandent le plus
Pourquoi un suivi comptable par opération ?
Parce que la marge d’un marchand de biens se mesure opération par opération : sans affectation des coûts, le résultat global masque les projets qui perdent de l’argent.
Un bien acheté pour être revendu s’amortit-il ?
Non. Il est inscrit en stock, à son coût d’entrée (prix et frais d’acquisition), et ne s’amortit pas. Seuls les biens conservés durablement par l’entreprise s’amortissent.
Que se passe-t-il si je ne revends pas dans les cinq ans ?
L’exonération des droits de mutation obtenue grâce à l’engagement de revendre est remise en cause et les droits deviennent exigibles. Le suivi du calendrier de revente évite cette situation.
La location meublée relève-t-elle des mêmes règles ?
Non. Elle relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec amortissement des biens au régime réel ; depuis 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf exceptions.
Peut-on changer d’expert-comptable en cours d’activité ?
Oui, en respectant la lettre de mission en cours et en organisant la transmission du dossier, avec une attention particulière aux opérations en cours.
Les informations publiées sur cette page sont générales et ne remplacent pas un conseil personnalisé. Pour toute décision comptable ou fiscale, contactez le cabinet afin d’analyser votre situation précise.
Parlons de vos opérations immobilières
Un premier échange sans engagement.
Pour aller plus loin
Nos articles sur l’immobilier.