Qu’est-ce que la SCI ?
La SCI, Société Civile Immobilière est une société civile qui a pour vocation de gérer et exploiter des biens immobiliers. Une société civile n’est pas conçue pour réaliser des opérations commerciales à proprement parlé. L’achat vente de biens immobiliers de façon répétitive s’apparente à un acte commercial en tant que marchand de biens. La SCI ne peut pas non plus avoir pour objet la location de biens en meublé. Dans ces deux cas, la SCI pourra être requalifiée.
Elle doit être constituée d’au moins 2 associés, qui sont solidairement, conjointement et indéfiniment responsable. On utilise la société civile principalement dans pour le domaine agricole, les professions libérales, l’agriculture, etc… Aucun capital minimum n’est exigé et celle-ci est représentée légalement par son gérant.
La SCI est souvent utilisée à des fins de transmission à terme. Cette forme juridique n’est pas pour autant la réponse à toutes les problématiques de gestion patrimoniale.
Existe t’il différents types de SCI ?
Il existe en effet plusieurs types de SCI, utilisées dans des cas de figures bien particuliers :
- La SCI de location : c’est la plus utilisée et la plus connue. Elle a pour objet l’acquisition d’un ou de plusieurs biens en vue d’en tirer des revenus locatifs
- La SCCV : il s’agit d’une forme de SCI utilisée par les promoteurs immobiliers avec pour objet l’acquisition de terrain à bâtir pour construire des immeubles et les revendre en bloque pour par fraction.
- La SCPI : C’est une SCI axée sur l’investissement collectif et le placement de fonds en vue d’acquérir un parc immobilier diversifier et en tirer des revenus locatifs.
Les avantages d’une SCI
La Société Civile Immobilière présente de nombreux avantages dans le cadre de l’acquisition d’un ou de plusieurs biens immobiliers :
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L’association
Lorsque plusieurs personnes souhaitent investir dans un ou plusieurs biens immobiliers, la SCI est un outil qui facilite l’association et mise en commun de moyen.
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Choix du régime fiscal
En utilisant la structure juridique « SCI », les associés peuvent choisir le régime fiscal le plus intéressant selon leurs situations. La société peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou sur impôt sur les sociétés (IS). L’option pour le régime fiscal IS permet :
- De différer l’imposition personnelle pour la retraite, et ne pas être fortement imposé étant en activité ;
- De ne pas être imposé sur les revenus générés alors que ceux-ci ne sont pas disponibles. Les loyers perçus permettent de couvrir les échéances d’un crédit bancaire (imposition IS 15% et 28% au lieu du taux progressif à l’IR pour une personne très imposée).
- De pouvoir être soumis ou non à TVA.
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Cession d’un bien
Au moment de la revente d’un bien immobilier, par simple décision des associés ou en cas de mésentente, plutôt que de céder le bien avec toute la procédure et les couts inhérents (dont les frais de notaires), il suffira de céder les parts sociales à l’un des associés ou à un nouvel associé.
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SCI Familiale et transmission
La SCI familiale est un bon outil de transmission de patrimoine. Chaque membre de la famille est associé dans la SCI, et détient à travers des parts sociales, une quote-part du parc immobilier. Il y’a ensuite la particularité du démembrement des parts sociales entre membre d’une même famille, qui permet plusieurs choses :
- En cas de démembrement dès l’acquisition, les parents qui sont usufruitiers, peuvent habiter dans le bien et le céder de leur vivant (donation) aux nu propriétaires (les ayants droit). Les parts sociales sont exonérées d’impôts dans une certaine limite, tous les dix ans. En cas de décès, les associés survivants récupèrent le droit de l’usufruit sans aucun impôt.
- En cas de donation de l’usufruit post acquisition, les droits de donation seront calculés selon un barème progressif basé sur la valeur de la nue-propriété. Plus tôt la donation de l’usufruit est réalisée, moins la valeur de la nue-propriété est importante et le barème est faible. A l’inverse, la valeur de la nue-propriété augmente avec le temps, et le barème est plus élevé.
- Les parents usufruitiers utilisent le bien, et repartissent la nue-propriété entre les enfants. De cette manière, cela évite les tensions et confits en cas de divorce et ou décès, puisque la part de chacun est clairement définie.
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Protéger le patrimoine de l’activité professionnelle
Si dans le cadre d’une activité, il est nécessaire ou simplement intéressant d’acquérir un local, plutôt que de l’acquérir par la société qui réalise l’activité professionnelle, constituer une SCI permet d’isoler le patrimoine immobilier des risques liés à l’activité. Ainsi, la SCI loue le local à la société commerciale et en perçoit des loyers. En cas de difficultés économiques, dans le cadre d’une liquidation judiciaire par exemple, le bien immobilier est protégé.
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Protection du conjoint survivant
Si la SCI n’est pas suffisante en soit pour protéger son conjoint, il existe la clause de « tontine » que l’on insère dans les statuts constitutifs et qui permet de rendre le survivant propriétaire de l’ensemble des parts du défunt de manière rétroactive (depuis la constitution de la SCI). Le survivant n’a ainsi aucun risque d’être évincé par les héritiers.
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Le démembrement des parts avec une personne morale
Il est possible de démembrer les parts de la SCI en distinguant la nue-propriété de l’usufruit. L’intérêt est financier mais également fiscal. Attention tout de même à ne pas se retrouver dans une situation d’abus de droit.
Les inconvénients d’une SCI
Bien que constituer une SCI présente certains avantages, cette forme juridique peut, en fonction de la situation présenter des inconvénients handicapants :
- Pour créer une SCI, il est nécessaire d’effectuer des formalités juridiques et de faire appel le cas échéant à un expert-comptable, un avocat ou un notaire pour la rédaction des statuts et son immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
- La tenue d’une comptabilité est parfois obligatoire selon la situation des associés ou du régime fiscal choisi.
Les obligations comptables d’une SCI
La plupart des SCI n’ont pas l’obligation de tenir une réelle comptabilité. Une simple comptabilité des recettes et des dépenses suffit.
Cependant, dans certains cas, la tenue d’une réelle comptabilité devient obligatoire. C’est notamment le cas des SCI se trouvant dans l’une des situations suivantes :
- La Tenue d’une comptabilité prévue dans les statuts constitutifs
- La SCI est une société civile de construction-vente
- La SCI est soumise à l’IS
- La SCI dépasse 2 des 3 seuils suivants : Total bilan > 1 550 000€ ; CA > 3 100 000€ ; salariés > 50
- La SCI compte un ou plusieurs associés personnes morales, soumises à l’IS.
- La SCI est soumise à TVA
En tant que cabinet d’expertise comptable à Paris nous préconisons cependant qu’une comptabilité commerciale soit tenu quelque soit le statut, le régime fiscal, ou la situation des associés. L’intérêt de tenir une comptabilité réside dans la visibilité de l’activité, l’analyse économique de la rentabilité, la valeur de la société, et plus généralement l’outil de gestion que cela peut procurer.
Cela permet notamment de suivre les comptes courants de chaque associé, les intérêts et assurances déduits, le capital restant du, etc…
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