Dernière mise à jour : 1er juillet 2026 — Champ d’application : France, entreprises implantées en zones aidées, dispositifs applicables en 2026.
En bref — deux mouvements opposés en 2026
La loi de finances pour 2026 redessine la carte des zones aidées, dans deux directions contraires. En milieu urbain, elle resserre : les zones franches urbaines (ZFU-TE) disparaissent, remplacées par un zonage unique, les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). En milieu rural, elle élargit : le zonage France ruralités revitalisation (ZFRR) est étendu aux activités sédentaires et prolongé jusqu’à fin 2029. L’exonération de bénéfices reste, dans les deux cas, de 100 % pendant cinq ans, puis dégressive.
- Fin des ZFU-TE au 1er janvier 2026 : les entreprises déjà installées conservent leur avantage jusqu’à son terme.
- Régime QPV : nouveau zonage urbain unique, ouvert aux créations et reprises jusqu’au 31 décembre 2030.
- ZFRR étendu aux activités sédentaires, avec une condition d’implantation assouplie (au plus 25 % du chiffre d’affaires hors zone).
- Coexistence ZRR / ZFRR prolongée jusqu’au 31 décembre 2029.
- Vérifier la carte : le classement d’une commune évolue par arrêtés successifs.
Fin des ZFU-TE : le régime QPV prend le relais
L’article 42 de la loi de finances 2026 supprime définitivement les zones franches urbaines – territoires entrepreneurs au 1er janvier 2026. Depuis cette date, aucune nouvelle implantation en ZFU-TE n’ouvre droit à exonération. En revanche, les entreprises installées jusqu’au 31 décembre 2025 continuent de bénéficier de leur exonération d’impôt sur les bénéfices jusqu’à son terme, selon la durée restant à courir.
Le relais est assuré par le régime des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), qui devient le zonage urbain unique. Bonne nouvelle pour la continuité : ce régime (article 44 octies B du CGI) reprend à l’identique l’ancien dispositif ZFU-TE. Il vise les créations et reprises d’activité réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2030, et cible principalement le commerce, l’artisanat et les professions de santé.
ZFRR : le zonage rural élargi et prolongé
Le zonage France ruralités revitalisation a remplacé les zones de revitalisation rurale (ZRR) depuis le 1er juillet 2024. Il comporte deux niveaux : un niveau socle (ZFRR) et un niveau renforcé (ZFRR +) pour les territoires les plus vulnérables. La loi de finances 2026 (articles 48 à 50) y apporte trois évolutions favorables :
- Prolongation de la coexistence : les communes classées ZRR au 30 juin 2024 mais non reclassées continuent de bénéficier des effets ZFRR jusqu’au 31 décembre 2029 (contre 2027 auparavant).
- Ouverture aux activités sédentaires : les exonérations ZFRR s’appliquent désormais aux activités sédentaires créées ou reprises en ZRR, pour la durée d’exonération restante.
- Condition d’implantation assouplie : la condition est réputée satisfaite dès lors que l’entreprise réalise au plus 25 % de son chiffre d’affaires hors zone.
Récapitulatif des dispositifs en 2026
| Zonage | Statut en 2026 | Cadre |
|---|---|---|
| ZFU-TE (zones franches urbaines) | Supprimé au 1er janvier 2026. Les entreprises installées avant le 31/12/2025 conservent leur exonération jusqu’à son terme. | Article 42 de la LF 2026 |
| QPV (quartiers prioritaires) | Nouveau zonage urbain unique. Créations et reprises du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2030. | Article 44 octies B du CGI |
| ZFRR (socle) | En vigueur depuis le 1er juillet 2024. Créations et reprises jusqu’au 31 décembre 2029. | Article 44 sexdecies du CGI |
| ZFRR + (renforcé) | Territoires les plus vulnérables. Créations et reprises du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2029. | Article 44 septdecies du CGI |
| ZRR (communes non reclassées) | Bénéfice des effets ZFRR prolongé jusqu’au 31 décembre 2029 (au lieu de 2027). | Article 44 quindecies du CGI ; articles 48 à 50 de la LF 2026 |
Les exonérations, concrètement
Les régimes QPV et ZFRR reposent sur une architecture proche :
- Impôt sur les bénéfices : exonération de 100 % pendant les cinq premières années, puis dégressive sur les années suivantes.
- Impôts locaux : exonération de cotisation foncière des entreprises (CFE) et, sur délibération des collectivités, de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).
- Cotisations sociales : en ZFRR, une exonération de cotisations patronales d’assurances sociales et d’allocations familiales est possible sous conditions (les mandataires sociaux en sont exclus).
Les conditions et exclusions à connaître
- Pas de cumul : on ne cumule pas la ZFRR avec un autre dispositif zoné ou dérogatoire (QPV, JEI, bassins d’emploi à redynamiser, zones de restructuration de la défense…). Il faut opter, et cette option est définitive.
- Activités exclues : celles ayant bénéficié d’un autre allègement dans les cinq années précédentes, ou issues d’un simple transfert, d’une concentration ou d’une restructuration au sein de la même zone.
- Régime réel : l’entreprise doit relever d’un régime réel d’imposition.
- Cercle familial : les reprises au sein du cercle familial sont encadrées, avec des exceptions (première transmission aux descendants).
Vérifier l’éligibilité de votre implantation
Le classement d’une commune en ZFRR ou ZFRR + résulte d’arrêtés régulièrement mis à jour : une adresse peut être concernée sans que le dirigeant le sache. Un simulateur officiel permet de vérifier le classement précis d’une commune. Pour les implantations urbaines, c’est l’appartenance à un quartier prioritaire (QPV) qui conditionne le régime.
Ce que nous constatons au cabinet. Beaucoup de dirigeants raisonnent encore avec les anciens noms (« ZFU », « ZRR ») alors que la carte a été redessinée. Avant de compter sur une exonération, il faut vérifier le classement réel de l’adresse à la date de création, et arbitrer entre régimes concurrents — un choix définitif qui mérite une simulation chiffrée.
Comment BM Fiduciaire vous accompagne
- vérification du classement de votre adresse (QPV, ZFRR ou ZFRR +) et de votre éligibilité ;
- arbitrage entre dispositifs concurrents, en tenant compte du caractère définitif de l’option ;
- chiffrage de l’exonération de bénéfices, d’impôts locaux et de cotisations ;
- sécurisation des conditions (régime réel, 25 % de CA hors zone, exclusions) et des obligations déclaratives.
Les informations publiées sont générales et ne remplacent pas un conseil personnalisé. Pour toute décision fiscale, sociale ou juridique, contactez le cabinet ou votre conseil habituel afin d’analyser votre situation précise.
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FAQ
Les ZFU-TE existent-elles encore en 2026 ?
Non. Elles sont supprimées depuis le 1er janvier 2026. Les entreprises installées avant le 31 décembre 2025 conservent leur exonération jusqu’à son terme ; les nouvelles implantations relèvent du régime QPV.
Qu’est-ce qui remplace les ZFU-TE ?
Le régime des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), zonage urbain unique. Il reprend l’ancien dispositif ZFU-TE et s’applique aux créations et reprises du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2030.
Qu’est-ce que la ZFRR ?
Le zonage France ruralités revitalisation, en vigueur depuis le 1er juillet 2024 en remplacement de la ZRR. Il comporte un niveau socle et un niveau renforcé (ZFRR +) et ouvre droit à des exonérations fiscales et sociales.
Qu’a changé la loi de finances 2026 pour les ZFRR ?
Elle prolonge la coexistence ZRR / ZFRR jusqu’en 2029, étend les exonérations aux activités sédentaires et assouplit la condition d’implantation (au plus 25 % du chiffre d’affaires hors zone).
Peut-on cumuler la ZFRR avec un autre dispositif ?
Non. Le cumul avec un autre régime (QPV, JEI, bassins d’emploi à redynamiser, zones de restructuration de la défense…) n’est pas possible : il faut opter, et cette option est définitive.
Comment savoir si ma commune est éligible ?
En consultant le simulateur officiel de classement ZFRR / ZFRR +. La carte évolue par arrêtés successifs : mieux vaut vérifier à la date de création ou de reprise.
Mon entreprise déjà en ZFU-TE perd-elle son avantage en 2026 ?
Non, si elle s’est installée avant le 31 décembre 2025 : l’exonération se poursuit jusqu’à son terme, malgré la suppression du dispositif pour les nouvelles implantations.