L’activité du loueur meublé non professionnel ou LMNP

 Le statut du loueur meublé non professionnel, exercé par des personnes ou en société, concerne la location de biens meublés à usage d’habitation uniquement.

Le LMNP correspond à la fois à un statut professionnel mais également à un régime fiscal.

  1. Le statut du Loueur Meublé Non Professionnel

Pour bénéficier du statut LMNP « non professionnel », le loueur meublé doit respecter simultanémment les 2 critères suivants :

  • Le montant de l’ensemble des recettes perçues (loyers et charges incluses) issu de l’activité de la location meublée, ne doit pas dépasser 23.000 € par année.
  • Le montant des revenus de la location meublée doit être supérieur au total de tous les autres revenus d’activité (hors dividendes notamment).
  1. Quelles démarches administratives pour s’enregistrer en tant que LMNP

Afin d’avoir le statut LMNP, il est nécessaire de déclarer un début d’activité via le CERFA P0i, qui devra être transmis au registre du commerce et des sociétés dans la zone géographique dans laquelle se situe le local qui rapporte le plus de revenus.

C’est à cette occasion que l’on vous proposera notamment de choisir votre régime fiscal (Micro ou Réel).

Une fois cette démarche faite, l’INSEE vous attribuera un numéro d’identification, le numéro SIRET, qui vous sera demandé par le service des impôts dont vous dépendez.

  1. Fiscalité du régime du Loueur Meublé Non Professionnel

S’agissant de louer un bien équipé, et donc de fournir une certaine forme de « service », les revenus issus de cette activité s’apparente à un acte commercial, mais identifiés comme non professionnel.

Cette activité entre dans la catégorie fiscale des BIC non professionnel.

Revenus exonérés

La location de la résidence principale du contribuable est exonérée d’impôts dans certains cas de figures :

  • La ou les chambres mises en locations meublées, constituent pour le locataire, sa résidence principale et le prix du loyer est raisonnable (184€/m²/an pour l’ile de France)
  • La ou les chambres meublées mises en locations ponctuelles, bénéfices à un salarié avec un contrat saisonnier, et le prix du loyer est raisonnable (184€/m²/an pour l’ile de France).
  • La ou les chambres mises en locations en tant que chambre d’hôte, ne rapportent plus de 760 € par année civile.

Régime fiscal du LMNP

L’activité de LMNP peut être réalisée en nom propre ou en société.

  • Exercice en nom propre : Imposition des revenus dans la catégorie BIC non professionnel, à l’impôt sur le revenu.
    • Régime de la micro entreprise (revenus limités à 72 500€ pour 2020) : Base imposable calculée après abattement de 50% des revenus locatifs, sans déduction des autres frais et charges.
    • Régime réel (revenus supérieurs à 72500€ pour 2020 ou sur option): Base imposable calculé en prenant l’ensemble des revenus locatifs imposables, déduction faite des frais et charges ouvrant droit à déduction, y compris l’amortissement des biens.
  • Exercice en société : le bénéfice sera imposé à l’impôt sur les sociétés

Gestion des déficits

Pour les contribuables soumis au régime réel, le déficit du régime BIC non professionnel pour le loueur meublé non professionnel, est imputable sur les bénéfices de même nature, ou reportable pendant 10 ans.

Bon à savoir : les frais engagés préalablement à l’exploitation du bien pourront être déduits sur les 3 premières années d’activités, à raison de 1/3 par année.

Charges déductibles en LMNP

Si le contribuable dépend du le régime réel pour la déclaration de ses revenus de la location meublée, il pourra déduire les frais et charges engagés dans l’intérêt de l’activité et notamment :

  • Petites dépenses de maintenance et réparation.
  • La Taxe Foncière, la CFE, la CVAE.
  • Frais de comptabilité, d’assurances,
  • Les frais d’acquisition, de constitution, les frais de notaire, les honoraires, etc…
  • Les intérêts bancaires générés par un emprunt.
  • Les amortissements des biens, les grosses dépenses d’agencement, d’aménagement (entre 3 et 20 ans.)

Autres Impôts et taxes

Le loueur meublé est soumis à la taxe foncière, la CFE (cotisation foncière des entreprises), et à la CVAE lorsque le chiffre d’affaires excède 500.000€.

Les dotations aux amortissements du bien immeuble

Afin de pouvoir amortir le bien immobilier, il est nécessaire de faire appel à un expert-comptable qui vous accompagnera sur le calcul des dotations annuelles. Le bien doit être valorisé par composant, et amorti sur une durée allant de 20 ans et 50 ans, selon la durée d’utilisation de chaque composant.

Attention : Le CGI limite la déduction fiscale de l’amortissement. En effet, l’amortissement n’a pas pour objectif de créer ou d’accentuer un déficit fiscal. Il sera donc nécessaire de réintégrer extra-comptablement le montant de l’amortissement supérieur au bénéfice la constatation de la dotation. La quote-part de l’amortissement non déductible est reportable en avant, sans limitation de durée.

Précisions : L’amortissement par composant nécessite de valoriser chaque élément constituant le bien immeuble (Gros Œuvre 40% sur 50 ans, Façade 20% sur 30 ans, Equipement 20% sur 20 ans, Agencement 20% sur 15 ans). Le terrain lui n’est pas amortissable. Il devra donc être retiré de la base du calcul des amortissements.

QUID de la TVA

Les revenus d’un bien meublé à usage d’habitation uniquement, sortent du champ d’application de la TVA.

Attention : Si vous fournissez un service de nettoyage, petit déjeuner, etc, sous la forme de chambre d’hôtes, vous serez alors soumis à TVA, et vous ne pourrez pas être au régime fiscal du loueur meublé mais à celui de la parahôtellerie.

Autres particularités fiscales du LMNP

  • En cas de cession d’un bien, la plus-value sera imposée selon le régime des plus-immobilières des particuliers, malgré l’amortissement du bien.
    Sera donc déductible du prix de cession, le prix d’acquisition du bien. Vous bénéficierez également de l’exonération progressive sur 22 ans pour l’imposition et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
  • Impôt de Solidarité sur la fortune (ISF)
    Le bien n’ayant pas une affectation professionnelle, sa valeur entrera donc dans la base imposable de l’ISF.

Adhésion à un centre de gestion agréé

Lorsque vous dépendez du régime réel d’imposition, et qu’un bénéfice est dégagé de l’activité, nous vous recommandons d’adhérer à un centre de gestion agréé afin de pouvoir éviter la majoration de 25% de vos bénéfices déclarés. En effet, lorsque des bénéfices sont dégagés d’une activité soumise à l’impôt sur le revenu sous le régime réel d’imposition, l’administration fiscale applique une majoration de 25% sur le bénéfice déclaré.

Comment déclarer les revenus de son LMNP

Pour déclarer les revenus ou loyers perçus dans le cadre d’une location meublée avec le statut non professionnel, il faut tenir compte du régime fiscal choisi.

  • LMNP sous le régime micro: Dans votre déclaration d’impôts, vous devez vous rendre dans la catégorie des revenus des locations meublées non professionnels, et renseigner l’une des case suivante: 5ND, 5NG, 5NW, 5NJ. Seuls les loyers réellement perçus, charges incluses, doivent être déclarés. Une déduction ne doit être opérée puisque vous bénéficiez d’un abattement de 50% du mont déclaré.
  • LMNP sous le régime réel: Dans votre déclaration d’impôts, vous devez vous rendre dans la catégorie des revenus des locations meublées non professionnels, et renseigner l’une des case suivante: 5NA/5NK, 5EY/5EZ, 5NM/5KM, 5NY/5NZ selon votre cas et l’adhésion ou pas à un centre de gestion. Le montant à déclarer correspond au bénéfice fiscal calculé par votre cabinet d’expertise comptable et figurant sur la liasse fiscale. Pour cela, la tenue d’une comptabilité et la mise en place d’une mission d’externalisation comptable est nécessaire.

Si un déficit est constaté dans le cadre de l’activité LMNP (mis à part l’amortissement calculé), celui ci est reportable sur l’ensemble des revenus de même catégorie (revenus non professionnels), et ne peut donc pas être utilisé pour réduire votre revenus fiscal de référence. Ce déficit est reportable sur les 10 prochaines années en cas de non imputation.

  1. Cotisations sociales

D’une manière générale, le loueur meublé non professionnel n’est pas soumis aux cotisations sociales mais à des prélèvements sociaux forfaitaires, sans contrepartie sociale, (17.20% depuis 2018), payables au moment de la déclaration d’impôts sur le revenu.

Cependant, il est très important de préciser que le régime social ne suit pas forcément le régime fiscal. Le statut professionnel peut être retenue pour le régime social sans être retenue pour le régime fiscal.

A partir du moment où l’on relève du régime LMNP, voici les différents régimes sociaux :

  • Location d’un bien meublé au titre d’habitation principale pour le locataire : Pas d’adhésion à l’URSSAF des indépendants et donc pas de cotisations sociales. Revenus soumis aux prélèvements sociaux forfaitaires, quel que soit le régime fiscal et le montant.
  • Location d’un meublé à titre saisonnier ou touristique ET revenus supérieurs à 23.000€: Malgré le statut LMNP, cette activité est considérée comme professionnelle au regard du régime social.
    • Etant en régime micro-Bic (revenus locatifs < 72.500€), c’est le régime social de la micro-entreprise qui sera applicable. Une adhésion à l’URSSAF des indépendants sera donc nécessaire. Les cotisations seront calculées sur la base des revenus encaissées au taux de 22.70%.
    • Si c’est le régime réel BIC (revenus locatifs > 72.500€) qui est applicable, il en sera de même pour le régime social. L’exploitant devra adhérer au régime de droit commun à savoir, l’URSSAF des indépendants, en tant que TNS. Les cotisations seront alors calculées sur le bénéfice net imposable avec un taux moyen de 45%.
  • SARL/EURL : cotisations sociales du dirigeant TNS, affilié au RSI. Cotisations calculées sur la rémunération de gérance.
  1. Tenue d’une comptabilité

La tenue d’une comptabilité devient obligatoire lorsque le loueur meublé est soumis au régime réel d’imposition. Faire appel à BM Fiduciaire, cabinet d’expertise comptable à Paris et Clichy, vous permettra de confier votre comptabilité à un expert dans le domaine.

Pour plus d’information, contactez votre Expert-Comptable

Bm Fiduciaire
Tél : 01.84.20.11.80
@ : contact@bmfiduciaire.fr

A voir également

L’activité LMP
Revenus FONCIERS
Régime BIC
Régime social des indépendants

2 Comments

  1. Capucine de Paris 8 mai 2021 at 2h34 - Reply

    Bonsoir

    C est en ecumant les forums et sites à la recherche d une solution a mes questions
    que j ai eu connaissance de votre site
    je suis lmnp régime simplifie et souhaiterai savoir quel compte utiliser pour les appels de fonds (cotisation et non avance)
    LOI ALUR
    sont ils compris avec les charges de copropriete (compte 614)
    ou alors en compte 615
    ou en 467 (debiteur crediteur divers)

    faut il provisionner un decompte de charges du 4 eme trimestre 20 non envoyé par le syndic
    deniere question, d lMNP je bascule en LMP ou faut il s adresser pour regler la cotisation minimales a l urssaf
    le contre d impot n a pas pu repondre a mes questions
    merci de votre reponse
    bien cordialement

    je prendrai contact avec vous, en juillet pour vous confier le dossier complet

    • Daniel OHAYON 9 mai 2021 at 15h36 - Reply

      Bonjour,

      1- Vous comptabilisez en effet les appels de charges en compte 614000. Si une régularisation intervient, il conviendra également de mouvementer le compte 614000 quel que soit le sens. Il est évident qu’en contre partie, lorsque vous comptabilisez vos loyers en compte 7… , vous n’omettez pas de comptabiliser également les charges facturées au locataire.
      2- Vous pouvez comptabiliser une FNP, facture non parvenue à partir du moment où vous avez en votre possession en N+1 la facture concernant les charges de 4e trimestre N.
      3- Vous devez d’une part, informer les impôts de votre changement de régime et d’autre part, vous inscrire auprès de l’URSSAF en qualité de TNS en déclaration le volet TNS .

      En espérant avoir répondu à vos attentes.

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