Le régime fiscal du micro-foncier

  1. Définition

Le régime dit « micro-foncier », au même titre que les autres régimes fiscaux « micros », offre comme réel avantage pour le contribuable, la simplification, la flexibilité, et la facilité à déclarer et « gérer » les revenus englobés dans ce régime.

  1. Conditions d’application

Ce régime s’applique de plein droit aux revenus issus de location de biens immobiliers loués nus, perçus à titre personnel.

Les revenus issus de la détention de parts de SCI, SCPI, ou toutes autres sociétés de placements immobiliers (FCPI,…), soumis à l’IR, entrent également dans le cadre du régime « micro », à la condition que l’associé détienne lui-même un autre immeuble loué nu.

Ce régime est applicable si certaines conditions sont respectées :

  • L’ensemble des revenus perçus éligibles, sont inférieurs à 15.000€ par année civile. Le montant des 15.000€ n’est pas proratisé. Ce qui veut dire que si un mois par an vous percevez 15.000€, vous êtes éligible au régime micro. Les 15000 € s’apprécient en tenant compte des loyers encaissés, hors charges. Enfin, les 15.000€ se distinguent par déclaration fiscale au sein d’un foyer (ex : en cas de mariage en cours d’année,…).
  • Les revenus fonciers doivent correspondre à des locaux nus exclusivement, que ce soit à titre d’habitation, de commerce, de bureau, etc…
  • Les revenus ne proviennent pas de logements bénéficiant d’une déduction forfaitaire majorée, ou faisant l’objet d’un amortissement, …

Le contribuable sort du régime micro foncier, l’année même où l’une des conditions précitées n’est plus respectée.

  1. Imposition des revenus

Le régime micro-foncier donne droit à un abattement forfaitaire appliqué par l’administration fiscale. Le taux de l’abattement de 30% est appliqué sur le montant des revenus déclarés. De ce fait, vous ne serez finalement imposés que sur la base de 70% des revenus fonciers. Cet abattement est censé couvrir tous les frais liés à la gestion courante du et des biens immobiliers. Attention : Seuls les revenus fonciers effectivement encaissés sont à déclarer ET sans aucune déduction ni abattement.

  1. Modification de régime

Si vos frais réels de fonctionnement dépassent 30% des loyers bruts encaissés, nous vous conseillons d’opter pour le passage au régime réel. Cette option est irrévocable pendant 3 ans minimum. L’intérêt de changer de régime réside dans la possibilité de déduire les frais réels des revenus fonciers perçus.

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